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小区业主人身、财产损害赔偿纠纷裁判规则集成

作者:   发表时间:2016-11-30 18:01:56   点击数:3311

阅读提示:小区业主人身、财产损害赔偿纠纷属侵权责任纠纷范畴,适用侵权责任法的一般规则,自不待言。但因业主的特殊身份及纠纷发生的特定地域,使得此类纠纷的处理呈现出一定的特殊性,而相应的裁判依据并不饱满,以致司法实务效果难言理想。本文以现行物权法及物业管理法规为依据,系统整理了相关裁判规则,旨在为您提供实务便利。

作者:徐忠兴〔微信:xzx_lawyers〕

来源: ilawyer微信公众号首发

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总第171期



法律依据

 

1.《中华人民?#22496;?#22269;物权法》(2007年3月16日)

 

第八十二条  物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。

 

2.《物业管理条例》(2016年2月6?#25307;?#35746;  国务院令第379号)

 

第二条 本条例所称物业管理,?#20405;?#19994;主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,?#33489;?#23627;及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三十一条 建设单位应当按?#23637;?#23478;规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第三十三条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不?#20204;?#23475;公民的合法权益。

第五十五条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应?#22791;?#20104;配合。

责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

 

3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年5月15日  法释〔2009〕8号)

 

第三条  物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范?#33539;?#30340;维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履?#23567;?#37319;取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法?#27827;?#20104;支持。

物业服务企业公开作出的服务?#20449;?#21450;制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

 

相关案例

 

1.物业服务企业未履行小区共用部?#20540;?#20445;养维护义务,应对因此造成的业主财产损害承担赔偿责任,但因第三人侵权导致小区共用部分对业主财产造成损害的除外。

 

物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务,对于可能对业主财产造成损害的小区共用部?#20540;?#23433;全隐患,应当及时消除,否则致业主财产损害后,物业服务企业应承担违约责任,对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成,也不能免除物业服务企业的违约责任,因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的,物业服务企业可以免责的情?#38382;?#29289;业服务企业已履行了保养维护义务,而第三人侵权是不可预见、不可避免的,因此物业服务企业对因此导致的业主财产损害不负赔偿责任。

 

案例索引:江苏省南京市中级人民法院2012年6月19日民事判决“陈书豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案?#20445;?#36733;《最高人民法院公报》 2013年第5期(总第199期)。

 

2.业主因小区共用部?#20540;?#23433;全隐患造成损害的,房地产开发企业原则上不承担赔偿责任。

 

对于房地产开发企业而言,其作为商品房的出卖人,在出售房屋、转?#21697;?#23627;所有权,并且商品房小区已经封园后,在所售房屋及共用部?#32622;?#26377;质量瑕疵的情形下,对于小区业主的义务已经履行完毕,故对小区共用部?#20540;?#23433;全隐患导致业主的损害不承担赔偿责任。

 

案例索引:江苏省南京市中级人民法院2012年6月19日民事判决“陈书豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案?#20445;?#36733;《最高人民法院公报》 2013年第5期(总第199期)。

 

3.业主财产被窃,物业服务企业、开发商未履行善良管理人的防范义务的,应承担相应的赔偿责任。

 

业主财产被窃,若物业服务企业未能尽到善良管理人的防范义务,其应负赔偿责任;若开发商未能履行其对小区安全装备的?#20449;担?#20854;亦应承担相应责任。窃贼系直接侵害人,对业主财产被?#20102;?#33268;的损失承担赔偿责任,物业服务企业、开发?#22363;?#25285;的责任应当与其过错程度相?#35270;Α?/span>

 

案例索引:辽宁省沈阳市中级人民法院〔2004?#25104;?#20013;民三权终?#20540;?6号“郑培?#20843;?#36797;宁省沈阳市铁西区城建开发有限责任公司、沈阳市建发物业有限责任公司物业服务合同纠纷案?#20445;?#35265;陈林、宫文义:《物业公?#31454;?#24320;发商应否对被盗业主负赔偿责任》,载最高人民法院《人民司法·案例》2007年第18期。

 

4.业主之间因行使建筑物区分所有权发生冲突的,应结合业主权利发生冲突的具体情?#21361;?#35748;定物业服务企业?#28304;?#25152;负的管理义务。

 

因物业服务企业对业主专有部?#20540;?#33258;用部位、自用设施一般不负有合同项下的物业服务义务,故在业主间因对上述部位或设施行使专有权而发生权利冲突的,除法律规定或物业服务合同有约定外,物业服务企业原则上不对该权利冲突所涉及的行为进行管理,而应由业主依据相邻关系自行协调处理冲突。对于业主针对共有部分行使共有权而发生权利冲突的,因物业服务企业对于共有部分负有管理义务,且如果物业服务企业能够以一定措施和行为协调该项冲突、排除妨害的,物业服务企业应以妨害排除为限履行相应的管理义务,对业主使用共有部?#20540;?#34892;为进行约束,以此消解业主间的权利冲突,保?#32454;?#19994;主权利的正常行使。

 

案例索引:上海市第一中级人民法院〔2010〕沪一中民二?#35009;瘛持兆值?22号“陈明秋与上海云间房地产开发有限公司、上海陆家嘴物业管理有限公司排除妨害纠纷案?#20445;?#35265;张丹:《业主权利冲突下的物业服务企业管理义务》,载最高人民法院《人民司法?案例》2010年第22期。

 

5.物业服务合同未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定,物业服务企业亦无过错的,对业主室内财产丢失不承担赔偿责任。

 

根据《物业管理条例》第二条的规定,物业管理?#20405;?#19994;主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,?#33489;?#23627;及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业与业主之间未订立书面物业服务合同,但存在事实上的物业管理服务关系,如果双方未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定,且物业服务企业亦无过错的,则物业服务企业不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。

 

案例索引:山东省高级人民法?#28023;?007)济民一终?#20540;?08号“胡勇燕、吴澍与山东?#26469;?#29289;业管理公司物业服务合同纠纷案?#20445;?#35265;范勇:《物业公司对业主室内财产被盗的责任认定》,载最高人民法院《人民司法?案例》2010年第20期。

 

6.物业服务企业应?#22791;?#25454;法律规定和物业服务合同约定,对业主的人身和财产承担安全保障义务,未尽到该义务的,应承担相应的赔偿责任。

 

物业服务合同双方可以在合同中约定物业服务企业为业主提供的物业服务义务中包含安全保障方面的内容,业主为此支付相应报酬,据此,安全保障义务可以约定为合同义务。法律关于物业服务企业安全保障义务的规定主要体现在两个方面:一是物业管理的特别法即《物业管理条例》第四十五条和第四十六条,二是《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条和《侵权责任法》第三十七条的规定。判断物业服务企业是否违反了安全保障义务,主要?#31383;?#20840;保障义务的内容?#24515;?#20123;,又要看物业服务合同的约定和有关法律的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定,如果物业服务企业的服务?#20449;怠?#26381;务细则中有关于安保的具体规定,则应当作为考察其是否履行安全保障义务的基础。但保安不等于保镖,物业服务企业提供的保安服务主要是公共区域内的安全保障义务,不可能对业主的人身、财产安全承担绝对的安全保障义务。因此,对于物业服务企业是否违?#31383;?#20840;保障义务,应结合业主缴纳的物业费水平、物业服务企业的安保能力以及有关行为的性质、发生意外后物业服务企业所采取的一系列措施等因素加以综合考量和认定。物业服务企业的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务,如果物业公司已经履行了法定和约定义务,即使业主有人身和财产损害,物业服务企业也不应承担赔偿责任。只有当物业服务企业未尽到管理人的注意义务和谨慎勤勉义务,其有过错时才承担相应的赔偿责任。

 

案例索引:浙江省海盐县人民法院〔2009〕嘉盐民初?#20540;?836号“周雪?#21152;?#28023;盐新城物业有限公司物业服务合同纠纷案?#20445;?#35265;徐建华、冯亚景:《物业公司对业主室外财产安全保障义务的承担》,载最高人民法院《人民司法?案例》2010年第20期。

 

7.小区公共消防设施的管理责任主体,应根据小区物业的不同时段管理权的归属?#33539;ā?/span>

 

房产开发商在建造小区之后,应享有小区房产的所有权及管理权,而消防部门在对消防安全进行验收后,发送给房产开发商的函件效力期如果是在房产出售之前及售后一定期限内的,则在该?#38382;?#38388;内,小区公共消防设施的管理权主体应当是房产开发商。出售房产后,房产开发商按物业管理规定将小区的物业委托给物业服务企业进行前期物业管理,支?#35835;?#30456;应的物业管理费用,并将相关资料包括消防部门的验收合格资料移交给前期物业服务企业,此时小区公共消防设施的管理权主体即转变为前期物业服务企业。之后,小区成立业主委员会,并在物业服务企业前期管理到期后,与其解除了物业管理委托合同。这?#26234;?#20917;下,等于共同体收回了小区的物业管理权利,实行自行管理,此时小区公共消防设施的管理权主体应为全体业主或部分共有业主。

 

案例索引:浙江省舟山市定海区人民法院〔2010?#25345;?#23450;民初?#20540;?119号“王?#22330;?#26045;某与舟山市普陀区东景地产开发有限责任公司财产损害赔偿纠纷案?#20445;?#35265;徐?#33489;妗?#32426;培福:《小区公共消防设施的管理责任主体》,载最高人民法院《人民司法?案例》2011年第10期。

 

8.物业服务企业是否尽到了安全保障义务,应当重点审查其在履行法定、约定的物业服务职责时是否谨慎注意,对损害结果的发生有无过错。

 

根据《物业管理条例》第四十五条、第四十六条的规定,维护物业服务区域内的安全和秩序是物业服务企业的基本义务,即物业服务企业对物业服务区域负有安全保障义务。对于物业服务企业是否尽到了安全保障义务,应当重点审查物业服务企业在履行法定、约定的物业服务职责中是否谨慎注意,对损害结果的发生有无过错。在因第三人侵权导致业主人身、财产损害时,如果物业服务企业在履行物业服务合同义务时存在瑕疵,未尽到安全保障的合理注意和保护义务,则应?#34987;?#20110;其过错承担相应的赔偿责任。

 

案例索引:四川省成都市中级人民法院〔2004〕成民终?#20540;?203号“杨天睿诉成都金丰物业管理有限公司物业管理纠纷案?#20445;?#35265;赵英文:《杨天睿诉成都金丰物业管理有限公司物业管理纠纷案》,载国家法官学院、中国人民大学法学院编:《中国审判案例要览(2005年民?#24459;?#21028;案例卷)》,人民法院出版社2006年版,第14—18页。

 

9.业主停放?#30423;?#20002;失,未采取管理措施的物业服务企业应当对该?#30423;?#26159;否停放在物业服务区域内承担举证责任。

 

业主停放?#30423;?#20002;失,一般情况下,应由业主对该?#30423;?#20572;放在物业服务区域内的事实承担举证证明责任。但是,在物业服务企业对小区?#30423;?#36827;出负有管理义务而未采取管理措施的情形下,如果业主与物业服务企业对业主丢失的?#30423;?#26159;否停放在物业服务区域内的事实发生争议的,则应由物业服务企业?#28304;顺?#25285;举证证明责任。如果物业服务企业在履行物业服务义务时有瑕疵、存在疏漏,造成业主财产损失的,应依法承担相应的赔偿责任。

 

案例索引:江苏省南京市中级人民法院〔2006〕宁民四终?#20540;?01号“孟进诉南京市建宇物业公司物业管理纠纷案?#20445;?#35265;谢洪玲:《孟进诉南京市建宇物业公司物业管理纠纷案》,载最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选》2007年第1辑(总第59辑),人民法院出版社2007年版,第247—253页。

 

10.业主与物业服务企业约定每月支付车位管理?#35757;?#26410;?#32479;盗?#20445;管进行约定,业主亦未将?#30423;?#20132;付物业服务企业直接?#21152;?#25511;制并支付保管费用的,应当认定当事人之间形成的是车位物业服务管理关系,而非?#30423;?#30340;保管关系。

 

?#30423;?#20572;放在物业小区,并不当然成立保管合同,因此形成的法律关系应根据个案的?#23548;是?#20917;、当事人的真实意思表示、管理方式的不同加以?#33539;ǎ?#31532;一?#37073;?#23545;停放的?#30423;?#19981;收费的,不宜按保管合同处理。虽然保管合同可以是无偿的,但对于物业小区的管理来?#25285;?#19981;收费意味着物业管理企业无更多的人力、财力去注意?#30423;?#26159;否丢失、毁损,也就是物业管理并没有保管?#30423;?#30340;含义,虽然物业管理企业发放出入凭证等,指定?#30423;?#20572;放,但仅是物业管理公司在履行物业管理合同,为维护物业小区的交通顺畅所做的管理。如果仅凭出入证、物业管理企业指定停放?#30423;?#23601;认定是保管合同,对物业管理企业显失公平。第二?#37073;?#25910;费项目明确为保管费的,且其他特征符合保管关系的,可以按保管合同?#21019;?#29702;,但也不宜单纯以收费凭证为唯一依据来认定保管合同成立。第三?#37073;?#25910;费项目不明确,如以停放费名义收取的,是否按保管合同处理,应根据物业管理合同的内容、双方的意思表示、当地的管理习惯,综合案件全部事实,对照保管合同的特征,?#33539;?#21452;方的法律关系。第四?#37073;?#25910;费项目明确为场地占用费、占道?#35757;?#22303;地使用性质的,不宜按保管合同处理。停车位的所有权是业主,有车的人占用了其他业主公用设施的使用,所得的收益应属于全体业主,而物业管理企业收取的场地占用费、占道?#35757;?#22303;地性质收益,应由全体业主享有所有权,该项费用不属于保管费,物业管理企业虽收取了该项费用但不成立?#30423;?#20445;管合同。第五?#37073;盗?#20572;放在业主车库内的,因为其没有将?#30423;?#20132;付给物业管理企业,所以不宜按保管合同处理。

 

案例索引:福建省厦门市中级人民法院〔2008?#35802;?#27665;终?#20540;?520号“杨晓燕诉厦门市银鼎岩物业管理有限公司损害赔偿纠纷案?#20445;?#35265;李莹:《杨晓燕诉厦门市银鼎岩物业管理有限公司损害赔偿纠纷案》,载最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选》2009年第3辑(总第69辑),人民法院出版社2010年版,第84—91页。

 

11.物业服务企业对业主的人身财产安全不负绝对的安全保障义务,该义务应结合法律规定和合同约定?#33539;ā?/span>

 

根据《物业管理条例》第四十五条、第四十六条的规定,物业服务企业负有维护物业服务区域内的公共秩序和物业使用的安全防范?#21592;?#38556;义务。该义务基于法律规定,具有强制性,同时物业服务合同双方当事人亦可?#28304;?#20316;出约定,但约定内容排除《物业管理条例》规定的义务的,则是无效的,应以法定义务为准。判定物业服务企业安全保障义务的范围,应结合法律规定和合同约定。物业服务企业对业主的人身财产安全不负绝对的安全保障义务,这一义务重在履行过程,只要物业服务企业谨慎、善良地履行了法定和约定义务,即使不能阻止损害结果的发生,物业服务企业也不应承担民事赔偿责任。

 

案例索引:天津市和平区人民法院〔2006〕和民二初?#20540;?79号“苗景芳诉天津福泰物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案?#20445;?#35265;李超、刘彤:《物业公司对业主的人身财产安全不负绝?#21592;?#38556;义务》,载最高人民法院《人民司法?案例》2010年第6期。

 

12.接受捐赠安放在物业服务区域内的具有公益性质的健身器材致人损害,物业服务企业与业主委员会、?#29992;?#22996;员会具有管理过错的,应共同承担责任,其中物业服务企业应承担主要责任。

 

物业服务区域内的具有公益性质的健身器材致人损害的,首先应?#33539;?#20581;身器材的所有人或管理人,并根据案件的具体情形?#33539;?#36131;任主体,除非该责任主体能证明其没有过错,否则应承担民事责任。就物业服务区域内的共有器材、设施的管理而言,物业服务企业当然负有管理的责任。对于接受捐赠安放在物业服务区域内的具有公益性质的健身器材,物业服务企业同样负有管理的责任,其中物业服务企业是主要管理义务人,业主委员会、?#29992;?#22996;员会是监督管理人。当该健身器材致人损害时,如果物业服务企业与业主委员会、?#29992;?#22996;员会具有管理过错的,应共同承担责任,其中物业服务企业应承担主要责任。

 

案例索引:福建省厦门市中级人民法院〔2008?#35802;?#27665;终?#20540;?596号“郑翔宇诉厦门市湖里区吕岭社区?#29992;?#22996;员会、厦门市住总物业管理公司人身损害赔偿纠纷案?#20445;?#35265;游国权、李艳?#24120;骸?#37073;翔宇诉厦门市湖里区吕岭社区?#29992;?#22996;员会、厦门市住总物业管理公司人身损害赔偿纠纷案》,载最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选》2009年第2辑(总第68辑),人民法院出版社2009年版,第96—112页。

 

13.因第三人的行为造成业主人身、财产损害,物业服务企业未尽到合理限度内的谨慎注意义务的,应当承担相应的补充赔偿责任。

 

因第三人的行为造成业主人身、财产损害,物业服务企业怠于履行职责,未尽到合理限度内的谨慎注意义务的,物业服务企业应当承担相应的补充赔偿责任。即在侵权人不能赔偿、赔偿不足或者下落不明时,由物业服务企业承担补充赔偿责任,而不是由物业服务企业与侵权人承担连带责任。该补充赔偿责任应当与物业服务企业的过错程度相?#35270;Γ?#20855;体认定的标准可以参照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条规定的“能?#29615;乐?#25110;者制止损害的范围内”。由于“相应的补充赔偿责任”?#23548;?#19978;就是物业服务企业自身违反法定义务应当承担的法律责任,因此其无权向第三人追偿。

 

案例索引:广东省广州市中级人民法院〔2008?#20056;?#20013;法民五终?#20540;?796号“陈意文诉广州花都金城物业管理有限责任公司物业服务纠纷案?#20445;?#35265;苏炳恒:《陈意文诉广州花都金城物业管理有限责任公司物业服务案》,载国家法官学院、中国人民大学法学院编:《中国审判案例要览(2009年民?#24459;?#21028;案例卷)》,中国人民大学出版社、人民法院出版社2010年版,第386—392页。

 

实务要点

 

1.建筑物各区分所有人的专有部分不在物业服务企业的管理范围之内。

 

物业服务企业按照委托合同授权范围,管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。其对象原则上限于建筑物的共用部分及建筑物所坐落的基地部分,主要表现为对建筑物及其附属设施、设备和相关场地进行的维护、保养、修缮等行为,?#20048;?#21457;生坏损,以保持物业的正常使用功能。因专有部?#36136;?#20110;各区分所有人的私有财产,其管理应由各区分所有人自行承担。因此,专有部分不包括在物业服务企业的管理范围之内。

 

要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民?#22496;?#22269;物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第263页。

 

2.物业服务企业对区分所有建筑物的管理包括对人的管理在内。

 

人的管理,即对区分所有人群居生活关系进行的管理,其对象不仅包括居住在区分所有建筑物内的区分所有人,而且也包括出入区分所有建筑物的人的行为。具体内容可以分为对建筑物不?#34987;?#25439;行为的管理、对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理等。

 

要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民?#22496;?#22269;物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第264页。

 

3.物业服务企业不履行或者不完全履行相关行业规范?#33539;?#30340;义务,应当承担违约责任。

 

物业服务企业应依据?#35009;?#35268;定承担义务问题,物业服务合同的约定,自不待言。但?#23548;?#20013;很多物业服务合同约定内容不详?#31119;?#32780;大量的案件处理,往往是通过相关行业规范性规定等,来约束物业服务管理企业的行为,因此,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款未局限于物业服务合同、法律、法规规定,而增加了“相关行业规范?#33539;?#30340;义务”的规定。据此,物业服务企业不履行或者不完全履行相关行业规范?#33539;?#30340;义务,应承担违约责任。

 

要点索引:见最高人民法?#22909;袷律?#21028;第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第274页。

 

4.物业服务企业公开作出的服务?#20449;?#23545;物业服务企业具有约束力,物业服务企业应依照?#20449;德?#34892;义务,否则应承担违约责任。

 

物业服务企业的服务?#20449;担?#26159;物业服务企业从有利于业主及房屋?#23548;?#20351;用人,提高服务管理和社区生活品质及自律行为的角度考虑,作出的单方意思表示。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定,服务?#20449;?#34429;然是物业服务企业单方作出的,但可以认定为物业服务合同的组成部分,物业服务企业应依照服务?#20449;德?#34892;服务义务,否则,应承担违约责任。服务细则是物业服务企业依据《物业管理条例》等规定,为了更好地为业主服务及规范物业服务企业的服务管理行为而作出的规定。服务细则经业主与物业服务企业认可,并经公示,就可认定为物业服务合同的组成部分,对业主与物业服务企业具有约束力。物业服务企业服务细则的规定,应承担违约责任。

 

要点索引:见最高人民法?#22909;袷律?#21028;第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第279—280页。

 

5.物业服务企业的服务?#20449;?#21482;有具备法定条件,才能认定为物业服务合同的组成部分。

 

物业服务企业的服务?#20449;担?#20316;为物业服务合同的组成部分,应具备下列条件?#28023;?)?#20449;?#20869;容是物业服务企业的真实意思表示;(2)所?#20449;?#30340;内容必须清楚明确;(3)?#20449;?#30340;内容是公开作出的或在小区内进行了公示;(4)?#20449;?#32463;全体业主或业主委员会的同意;(5)该?#20449;?#20869;容不违背法律、法规等相关规定。服务?#20449;?#31526;合上述条件的,即可认定为物业服务合同的组成部分,该服务?#20449;?#24212;认定为?#34892;А?/span>

 

要点索引:见最高人民法?#22909;袷律?#21028;第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第279页。

 

6.业主人身或财产遭受第三人侵害,物业服务企业或其他管理人履行保安职责有过错且与损害后果之间存在因果关系的,应当承担与其过错程度相?#35270;?#30340;赔偿责任。

 

由于物业服务企业或其他管理人收取的物业服务费中包含有保安费的项目,因而其负有保证小区安全的义务。此种保安服务,应理解为广义上的社会安全,即要求物业服务企业或其他管理人具有普通人的注意义务去保障物业使用的方便安全和小区公共秩序的井然?#34892;頡?#33509;其他管理人没有全面履行其应?#22791;?#26377;的管理义务而造成损失,则应当承担赔偿责任。但是,物业服务企业或其他管理人不是人身保险公司,可以担保业主的一切人身和财产损害赔偿责任。在业主人身或财产遭受第三人侵害的情况下,如果物业服务企业或其他管理人完全履行了保安职责,即使有业主损害发生,也无需承担责任;物业服务企业或其他管理人只有在疏于履行保安职责或履行保安职责存在过错,且该违约行为与损害后果之间具有因果关系的情况下,才承担赔偿责任。物业服务企业或其他管理人承担赔偿责任的大小应?#22791;?#25454;过错程度?#33539;ā?/span>

 

要点索引:见最高人民法?#22909;袷律?#21028;第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第362页。

 

7.业主财物丢失或毁损,物业服务合同有约定的从约定,没有约定的,物业服务企业或其他管理人只在有过错的情形下承担相应的赔偿责任。

 

小区内业主财物丢失或毁损的,分为两?#26234;樾危?#19968;?#36136;?#29289;业服务合同约定有财物保管服务。此?#26234;?#24418;下,在发生财物丢失或毁损时,业主可以直?#21491;?#25454;保管合同要求物业服务企业或其他管理人承担相应的赔偿责任。另一?#36136;?#29289;业服务合同没有约定财物保管服务。在这?#26234;?#20917;下,物业服务企业或其他管理人只有在其未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设?#31119;?#23545;财物丢失或毁损有过错的情形下,才承担相应的赔偿责任。物业服务企业或其他管理人收取的费用虽然包含保安费,但并不意味着只要业主丢失财物,物业服务企业或其他管理人就要承担责任,更不能以此为由拒交物业费。业主被盗属于治?#19981;?#21009;?#36335;?#22260;,已超出了保安的职责范围。如果保?#35009;?#26377;按照物业服务合同的约定尽到一般的维护和保障小区安全的义务,导致业主财产受到损失,物业服务企业或其他管理人应?#22791;?#25454;其过错程度承担一部分责任。

 

要点索引:见最高人民法?#22909;袷律?#21028;第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第360页。

 

8.小区内运动器材等公共设施存在不安全因素,造成业主损害的,物业服务企业或其他管理人应承担相应的赔偿责任。

 

物业服务企业或其他管理人对小区内的娱乐、运动器材等公共设施有义务进行维护修缮,以保证其处于安全使用状态。如果因物业服务企业或其他管理人疏于管理,致使上述公共设施存在不安全因素,造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的,受害人可以要求物业服务企业或其他管理人承担相应的赔偿责任。

 

要点索引:见最高人民法?#22909;袷律?#21028;第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第361页。

 

9.物业服务企业的工作人员致人损害,在符合一定条件下,应当认定物业服务企业构成侵权,并承担相应的侵权责任。

 

物业服务企业?#20113;?#24037;作人员的行为是否承担民事责任,可以?#30416;?#20197;?#24405;?#20010;条件:一是行为人与物业服务企业之间是否存在聘任和劳动合同关系;二是所造成的损失是否系物业服务企业工作人员履行职责造成的;三是物业服务企业工作人员履行职责的行为是否违反了合法性的原则;四是工作人员的行为客观上是否造成了业主及相关人员的损害后果;五是物业服务企业工作人员的职务行为与业主及相关人员受到的损害事实是否有因果关系;六是物业服务企业工作人员在主观上是否有过错。?#33489;?#21512;上述条件的,应当认定物业服务企业构成侵权,并应承担相应的侵权责任。

 

要点索引:见最高人民法?#22909;袷律?#21028;第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第282页。

 

10.小区内的电梯因质量问题引发事故,导致业主损害的,物业服务企业或其他管理人应当承担赔偿责任,物业服务企业或其他管理人承担责任后,可以向电梯生产企业追偿。

 

小区电梯发生事故导致业主损害,因物业服务企业或其他管理人有管理维护电梯,保证其正常运转的义务,一旦小区电梯发生事故损害业主人身、财产权益的,物业服务企业或其他管理人应当承担赔偿责任。如果事故原因系电梯本身的质量问题,物业服务企业或其他管理人在承担责任后,可以向电梯生产企业追偿。

 

要点索引:见最高人民法?#22909;袷律?#21028;第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第361页。

 

11.小区内因水灾、火灾或物业坍塌导致业主损害的,物业服务企业或其他管理人应承担相应的赔偿责任。

 

根据相关物业管理法规的规定,物业服务企业或其他管理人负有维护小区公共物业安全的义务。据此,物业服务企业或其他管理人有义务采取措施?#34892;?#39044;防小区水灾、火灾或物业坍塌等重大事故发生。如果该事故发生的原因在于物业服务企业或其他管理人怠于行使管理职责,致使物业管理区域内发生水灾、火灾、物业坍塌等事故,造成业主人身或财产损害的,业主可以要求物业服务企业或其他管理人承担相应的赔偿责任。

 

要点索引:见最高人民法?#22909;袷律?#21028;第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第361页。

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